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政府报告曝房地产惊天“大秘密”

2016-03-06 点击:827
 2016年3月5日上午,中国国务院总理李克强在第十二届全国人民代表大会第四次会议上作政府工作报告,其中有关房地产的内容与相关的内容主要为:“第一是推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套,提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,适应住房刚性需求和改善性需求,因城施策化解房地产库存。建立租购并举的住房制度,把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。第二是是财税改革:全面实施营改增,从5月1日起,将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保所有行业税负只减不增。第三是中国将合理降低商品房交易成本,鼓励农民工在中小城市购房。第四是“完成约1亿人居住的棚户区和城中村改造,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。”

 

第五是“到2020年,常住人口城镇化率达到60%、户籍人口城镇化率达到45%。实施一批水利、农机、现代种业等工程,推动农业适度规模经营和区域化布局、标准化生产、社会化服务。”第六是“深入推进新型城镇化。城镇化是现代化的必由之路,是我国最大的内需潜力和发展动能所在。“第七是“加快农业转移人口市民化。深化户籍制度改革,放宽城镇落户条件,建立健全“人地钱”挂钩政策。扩大新型城镇化综合试点范围。居住证具有很高的含金量,要加快覆盖未落户的城镇常住人口,使他们依法享有居住地义务教育、就业、医疗等基本公共服务。“第八是城镇保障性安居工程住房建设4013万套,上亿群众喜迁新居。第九是完善住房保障体系,城镇棚户区住房改造2000万套。第十是城镇保障性安居工程住房基本建成772万套,棚户区住房改造开工601万套,农村危房改造432万户,一大批住房困难家庭圆了安居梦。

 

以下就是老谢发现的政府工作报告曝房地产惊天“大秘密”,六大亮点与八大信号!

一.2016年政府工作报告中房地产六大亮点第一是文字创2008年以来政府工作报告涉房地产最少。2016年涉及房地产内容只有130多个字,创2008年以来最少数字,主要是因为去年12月的中央经济工作会议,已罕见的用320多字与2014年6月到2016年出台了多轮的去库存楼市政策。第二是2016政府工作报告,已经连续第三年没有了“遏制”、“抑制”、“打击”、“投机”、“调控”、“收紧”等敏性的干预市场词汇。而取而代之的是“推进”、“保障房”、“平稳”、“健康”和“因城施策”、“化解房地产库存”、“降成本”、“支持”等鼓励买房、扶持房地产平稳健康发展的温暖词语。

 

第三是2016年政府工作报告全文竟然提了3次“房地产”,10次“住房”。归纳起来,无非就是一句话:宽金融、货币、信贷、房贷、财政、税收的政策,去库存,让房地产再次成为中国经济稳增长的“夜壶”。2016年的政府工作报告中有关房地产的定调是正面的、平稳和非常积极的。第四是首次未一字未提“保障性安居工程”多少万套”,说明中央的方向已经改为棚户区改造了第五是一字未提房地产税立法。第六是首次明确提出房地产营改增,并且在5月1日起实施。全面实施营改增,从5月1日起,将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保所有行业税负只减不增。

 

回顾2015年政府工作报告房地产的七大亮点:第一是稳定住房消费报告原文:稳定住房消费;坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。第二是存量房转保障房。报告原文:住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房。第三是推进信贷资产证券化。报告原文:加强多层次资本市场体系建设,实施股票发行注册制改革,发展服务中小企业的区域性股权市场,推进信贷资产证券化,扩大企业债券发行规模,发展金融衍生品市场。第四是推进住房公积金改革。报告原文:继续推进科技、教育、文化、医药卫生、养老保险、事业单位、住房公积金等领域改革。第五是危房改造纳入棚改。

 

报告原文:2015年保障性安居工程新安排740万套,其中棚户区改造580万套,增加110万套,把城市危房改造纳入棚改政策范围。农村危房改造366万户,增加100万户,统筹推进农房抗震改造。第六是新土改路径明晰报告原文:要做好土地确权登记颁证工作,审慎开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、集体产权制度等改革试点。在改革中,要确保耕地数量不减少、质量不下降、农民利益有保障。第七是特大镇扩权增能。报告原文:加强资金和政策支持,扩大新型城镇化综合试点。制定实施城市群规划,有序推进基础设施和基本公共服务同城化。完善设市标准,实行特大镇扩权增能试点,控制超大城市人口规模,提升地级市、县城和中心镇产业和人口承载能力,方便农民就近城镇化。

 

二是2016年政府工作报告释放出八个最强烈的信号一是房地产依然是中国经济增长与拉动力的最强大引擎与驱动器。房地产再次成为中国经济稳增长的“夜壶”,房地产才是中国经济驱动力的最强大引擎。拯救中国经济与稳增长的关键必须是房地产,房地产业的作用绝对不可低估。没有房地产带动,经济增长拉力严重乏力。如果说中国经济发展中有一个火车头在前面领着跑,那就是房地产。不要谈到房地产就说泡沫、什么崩盘、什么暴跌的无知、幼稚的话了,今天政府工作报告就是要明确的告诉我们,仍然要振兴房地产,未来十年房地产会继续引领中国经济。如何去实现中国经济稳增长的关键与方式及途径?无外乎两点:去库存,稳房地产与去产能,稳政府基建。方式就是二个:要钱给钱,要人给人。途径就是五个:房地产加杠杆与信贷宽松的货币放水及扩大财政赤字、基建投资加码、减税降费的供应侧改革。

 

第二是货币政策更宽松。货币政策会更宽松,一月货币超发就是最好的证明。最主要是1月与2月及当前的一二线城市房地产的价格和市场走势,都是货币现象。2015年末,广义货币供应量增长为13.3%。那么本次李克强总理的政府工作报告提出的是13%左右,但是这样的左右肯定会突破到14%以上,房地产市场依然会得到新的“货币福利”。2015年的政府工作报告中,货币政策的表述是“稳健的货币政策”,到2016年时,这个表述变成了“稳定的货币政策要灵活适度”,灵活适度应该有两层含义,第一是M2总量增速2016年全年可能会超过13%甚至更多;第二是增速不会平均分布。2016年1月信贷投放量的突然增长,这样的情况,在2016年剩下的9个月中仍然还有可能出现。这对房地产可是“大消息”,直接受益。一方面是股市去杠杆,另外一方面是稳增长靠房地产,必须加杠杆。

 

第三是房地产政策进一步宽松,去库存其一是保障性住房货币化,提高棚改货币化安置比例。2014年470万套以上,2015年580万套,2016年600万套。但是,今年政府工作报告一字未提“保障性安居工程”多少万套了,说明要逐渐退出历史舞台了。十二五期间新建3600万套保障性安居工程,中国保障房史上最大的“大跃进“建设高潮期正式结束了。不仅是目标超额完成,主要是大部分城市留下一屁股烂帐。经适房、公租房、限价房这些保障房,没有棚改房重要。大量的分配不出去,形成大量空置,还占有资金,严重浪费资源。对于房地产市场,拆多少棚户区不重要,重要的是拆完了如何安置。如果实物安置为主,那么对房地产市场去库存没有太大意义,但货币化安置就不一样了。

 

关键是政府要通过加大棚改拆迁,拆出需求,让被拆迁者获得资金补偿,然后让这些拆迁拆出的需求,到市场上购商品房,实现去库存。2016年,房地产市场“需求侧”,应该会有大的增量,有利去库存的目的。这二个月,各省级政府和城市政府,纷纷出台相关政策,加大力度,许多地方干脆完全实行货币化安置,让拆迁户拿着钱去市场上买商品房。2015年政府工作报告的表述是把棚改安置包含在住房保障里的——住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举;但是,到了2016年,在安置方式的表述上,“并举”的表述不见了,直接就表述为“提高货币化安置比例”。

 

其二是完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,适应住房刚性需求和改善性需求,因城施策化解房地产库存。这句话是最为关键的,而政府工作报告中如此表述的更关键的是“完善支持”这个表述。关于这方面,2015年政府工作报告的表述是,“支持居民自住和改善性住房需求”,而今年的政府工作报告,在“支持”前面又加上了“完善”这个表述。在“支持”的基础上,又加上了“完善”,提醒诸君,完善可是个动词。“支持”之前加上“完善”,就意味着2016年住房市场还有新的“正向政策”。税收政策已经出台了,但是,“完善”的表述,也被用在信贷、住房刚性需求、改善性需求之前,因此这意味着在这个领域,还会有新的政策出台,要不,何谈完善。

 

2015年10月23日,国务院总理李克强在中央党校的讲话中,阐述当前中国经济的困难、机遇和挑战。其中提到:“以往我们长期依赖的房地产,去库存问题也没有解决。”2015年11月,中央高层非常罕见地在两天内先后3次提到了房地产,且强调化解房地产库存。2015年11月10日,国家主席习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议时提出,要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。要推进农民工市民化,加快提高户籍人口城镇化率。要增强城市宜居性,引导调控城市规模,优化城市空间布局。11月11日的国务院会议上,李克强表示,以改革创新破除制约消费扩大的体制机制障碍,以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。11月10日至11日刘鹤表示,要化解房地产库存,促进房地产业持续发展;高度重视防范和化解金融风险,促进资本市场健康发展。

 

其三是建立租购并举的住房制度,把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。这一句话是2015年政府工作报告中没有的。去年12月中央经济工作会议上专门讲到,化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

 

公租房扩大到非户籍,新市民或将享受更多优惠政策。今年两会提出“把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围”。而去年中央经济工作会议就提出“要明确深化住房制度改革方向,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口”,进一步推进新市民住房保障。公租房范围的扩大,主要体现了政府关注低收入阶层及弱势群体的住房问题,持续发挥托底民生作用,同时也从侧面助力农民工进一步市民化,逐步做到使非户籍人口实现“居者有其屋”的状态。

 

公租房货币化,更多房源惠及新市民。公租房货币化也是今年公租房政策关注的重点,去年年底住建部会议提出“实现公租房货币化,通过市场筹集房源,政府给予租金补贴”,在更好发挥社会保障的同时,将有效推动商品房源去化。在当前保障房货币化分配占比越来越多的背景下,各地可以通过购买方式,把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房,转为公共租赁住房。另一方面,此次公租房保障对象范围的扩大,将带来大批对公租房源的需求,今年通过市场筹集公租房源,未来更多的房源或将走向市场。

 

第四是提高户籍城镇化率,助力新市民进城购房其一是促进新型城镇化,提高户籍人口城镇化率。户籍制度改革推进是近年的关注重点,也是新型城镇化的重点。两会在户籍制度方面强调,“加快农业转移人口市民化。深化户籍制度改革,放宽城镇落户条件,建立健全“人地钱”挂钩政策“。要提高户籍人口城镇化率,就要有效的建立统一的城乡户口登记制度,在取消了农业户口和非农业户口性质区别的同时,有助于完善促进人口转移机制,稳妥推进在城市稳定就业和生活的常住人口落户工作,有利于流动人口的管理及人口规模的控制。在落户方面,去年出台的《居住证暂行条例》强调要全面放开中小城市的落户政策,有序推进农业人口转移市民化,不断增加城镇人口将更好的促进有经济实力的新市民购房需求的释放,助力当地库存去化;而对于大城市来说,有效落实积分落户制度,切实提高户籍人口城镇化率,优化人口空间分布。

 

其二是促进农业转移人口市民化,带动住房消费。2015年以来我国户籍制度改革深入推进,中央出台多项相关改革方案,提出要全面取消暂住证制度实施居住证制度,建立与居住年限等相挂钩的基本公共服务提供机制。去年年底《居住证暂行条例》出台,也提出做好居住证持有人的权益保障、服务和管理工作。今年两会提出加快农业转移人口市民化。深化户籍制度改革,放宽城镇落户条件,建立健全“人地钱”挂钩政策。扩大新型城镇化综合试点范围,未来户籍制度改革对农民工的保障措施将继续加大,增强农民工待遇,取消农业和非农业户口性质,以及针对农民工购房贷款放松、财政补贴等。实质性城镇化福利、稳定的工作居住环境,再加上信贷及财政支持,将吸引更多农民工就地购房。另外,农民工市民化或将涉及购买保障房、租赁公租房,结合保障房货币化安置,也将进一步促进库存去化。

 

其三是提高公共服务范围,吸引农民工进城购房。两会同时提出,居住证具有很高的含金量,要加快覆盖未落户的城镇常住人口,使他们依法享有居住地义务教育、就业、医疗等基本公共服务。深化户籍制度改革,在放宽落户条件的同时,通过实施居住证制度,提高居住证含金量,逐渐将教育、医疗等公共服务和便利范围扩大,缩小基本公共服务差异,保障农民工等新市民享受质性城镇化福利,将吸引更多农民进城,真正在城市安家落户。

 

第五是中国将合理降低商品房交易成本,鼓励农民工在中小城市购房。如何合理降低商品房交易成本?李克强在作政府工作报告时表示,今年要全面实施营改增,从5月1日起,将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保所有行业税负只减不增。营业税改征增值税改革(简称“营改增”)从2011年试点到现在,已经是第六个年头,只有建安房地产、金融保险、生活服务业三个行业还没有推进营改增方案。其中“不动产所含增值税纳入抵扣范围”的提议在2014年就有所讨论,曾计划在去年两会后开始推进,但后来被放缓,有媒体报道称其原因是“财政收入压力过大。”所谓“不动产所含增值税纳入抵扣范围”是指:企业购置房产用于增值税应税项目,其购置房产交的税款可按规定计算出增值税进项税额进行抵扣。据悉,建安房地产的增值税税率暂定为11%,金融保险、生活服务业为6%。

 

第六是因城施策。2014年和2015年相比,2016年报告中对房地产的利好较少。2014年提出“针对不同城市情况分类调控”,其后半年左右时间内,多数城市取消限购限贷限价等,堪称大利好。2015年提出“支持居民自住和改善性住房需求”,堪称巨利好。其后3.30等诸多政策,让改善需求爆发,尤其是一线城市,千万级住宅,居然像白菜一样被抢。2016年的“因城施策化解房地产库存”,主要是以城市为单位,采取分类调控,因城施策。其一是一线城市楼市政策收紧。北京、上海、深圳、广州这四个特大型城市,将被区别化对待。一旦市场持续过热,全国去库存、京沪穗深遏制投机投资的局面将会出现。

 

2016年3月5日,全国两会”期间,住建部部长陈政高表示,目前一线城市北京、上海、广州、深圳变化非常大,正与这四个城市保持密切联系。它们也在想方设法稳定市场,并且陈政高部长也透露出未来一线城市楼市的政策走向。第一,实行严格的限购政策,同时实行严格的差别化严格的差变化税收和信贷政策。第二,增加土地供应面积,及时披露相关信息。第三,增加中小户型供应数量,搞好保障性房屋供应建设。第四,打击各种交易当中的违法违规行为。第五,正确引导舆论。预计两会”结束后一个月内,针对楼市过热的现象,北上广深等一线城市会发布调控措施。目前北京、深圳、上海政府对于楼市的态度来看,北京、上海、深圳官方表态已经明确开始转向,收紧可能性很大,并且目前北京、上海、深圳等一线条相关部门正在研讨楼市形势,未来一个月内政策开始收紧的可能性较大。

 

因此,以下几个方面的政策最有可能:1.限购升级,社保1年改3年或5年,深圳的。北京的限购,则会扩大到北京周围的郊区区域。2.限签、限售。如收紧高端楼盘预售许可证的审批、备案。3.增加中小套型土地配比与供应。3.针对房产交易环节实行差别化的税收政策,如收紧“330新政”的执行力度,取消二套或者调整认定首套的标准优惠政策。4.针对持有环节实行差别化的税收政策,房产税在一线城市扩容,如深圳、北京。5.加强对于中介行业的监管,规范交易流通环节。如打击各种交易当中的违法违规行为,比如速销房、垄断房源哄抬房价、捂盘惜售等现象。6.首付贷消费金融的业务监管会强化,防范首付贷款引起的市场风险。7.实行差别化的信贷政策,必要的情况下适当提高首付比例。如二套房贷上调到40%,或者是45%。

 

其二是二三四线城市政策继续放松2016年政府报告:“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,适应住房刚性需求和改善性需求,因城施策化解房地产库存”。这就意味着,2016年还会有新政策出台,部分属于“补丁“政策。如果未来几个月,二三四线城市楼市复苏乏力,则仍会出台的政策。说明新一轮去库存政策箭在弦上,主要是政策在以下几个方面:1.二次房改”的方案应该出台。2.房地产信托投资基金的试点范围,将进一步扩大,不排除REITs在资本市场上挂牌交易的可能性。3.二套商业房贷可降至30%或25%,三套可降至40%。4.二手房营业税暂停征收。5.房贷利息抵扣个税进行试点。

 

6.针对农民进城购房给予特殊房贷与税收优惠。7.房地产营业税改革试点与增值税下调。8.公积金房贷资产证券化试点扩大。9.建立政策性住房银行。10.降准、降息。11.公积金首付二套下调25%。12.放开第三套房贷。13.加大税费下降力度与补贴类。14.加强棚户货币补贴。15.调整普通住宅标准。16.鼓励人才购房政策。17.买房送户籍。18.首套首付到下降到15%、二套20%,75折优惠首套利率。19.房地产项目资本金下降5%。20.商业房地产贷款资产证券化。21.政府购买商品房转保障房,提高货币化安置比例。23.政府4万亿存款,可以考虑拿出1万亿给大家直接买房补帖。24.停止高库存的城市土地供应。

 

 

第七是房地产去库存渠道多元化与上年工作报告相比,今年对于房地产提出完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,住房刚性需求和改善性需求,2016年住房市场还将根据实际情况,有进一步鼓励刚性和改善性需求的税收、信贷等相关政策出台。政策或将从供需两端多元去化房地产库存。其一是需求端:释放首套及改善性需求,鼓励农民工等新市民购房。通过信贷政策调整、税费减免刺激首套及二套房需求,特别是鼓励改善性需求释放仍是需求端去库存政策的主力。部分后续需求乏力的城市积极出台政策,将需求拓展到农民工等新市及进城农民。已有部分城市将农民工纳入政策支持群体,通过财政补贴、税费减免、纳入公积金缴存范围等方式,加大对农民工购房的支持力度。未来针对农民工购房的定向支持政策或将成为各级政府去库存政策着力点。同时为使农民工形成长期的住房需求预期,户籍改革进程将加快,更好保障农民工权益,促进城市公共服务均等化,增强农民工等新市民阶层在城市的归属感,进而为房地产市场带来长期稳定的潜在需求。同时,通过一定税费优惠引导企业让利促销,也将成为部分地方去库存选择。

 

其二是供应端:打通存量房与保障房及租赁市场渠道,推动存量土地及商品房转型2016年我国将继续大力推进棚改货币化安置,打通保障房与存量商品房源渠道。目前按50%的棚改货币化安置目标来看,各地的货币化安置仍有较大空间,通过市场筹集公租房源,由政府给予租金补贴也将成为2016年推进公租房货币化的重要特点。住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分,更是供给侧改革下房地产库存去化的关键着力点。继中央经济工作会议后,多个省市出台的去库存措施中均强调要完善租赁市场,特别指出要支持商品房库存向租赁房供应转化,进一步推动库存去化。推动房地产功能转型也是供应端去库存的重要措施。除在土地供应方面继续强调控制土地供应规模及结构,调整土地用途、规划条件外,推动房地产功能转型向创业园区、养老地产等转化也将是房地产供应端去库存的重要措施。已有地方提出,要推进房地产与文化体育、健康养老、教育医疗、众创空间、停车场等业态融合发展,鼓励企业将符合条件的库存商品房改造为停车楼等。

 

第八是新一轮去库存政策箭在弦上三四线城市去库存最有效的政策与措施,主要包括以下几个方面:其一是地方政策层面看:1.提高货币化安置房比例,这是比较合适的做法。2.直接停建保障房,收购商品房转保障房,由政府负担资金,可以采取部分产权与出租的形式。3.停止住宅用地供应,最大限度的以去库存为主,减少新增库存。4.严格落实已出政策,首付房贷20%与二套30%的政策及减税费、公积金贷款的优惠政策。其二是国家政策层面看:1.降准、降息。2.首套首付下降到15%,或者10%,二套房贷首付下降到20%或者25%。3.首套、二套房贷利率都可以7.5折或者8折的优惠。4.房地产项目资本金下调5%。5.房贷利息抵个人所得税。6.建立政策性住房银行。7.商业房贷资产证券化。8.房地产交易税费再下调。7.放开第三套房贷,第三套房贷首付40%。9.政府4万亿存款,拿出1万亿作为买房补贴。10.建安房地产增值税税率暂定为11%。

 

本轮救市开启于2014年3月全国两会之后,2014年9.30新政、2015年3.30新政、2015年8月公积金新政、2015年9月商业房贷新政、2016年2月2日商业房贷新政,已经折腾五次了。若回顾建国以来,则共计经历过13次商业性个人房贷首付的比例的调整,本次就是第13次。而作为另一大工具的税收,却只动了两次:2015年3.30新政、2016年2月19日新政。房贷和税收的优惠政策,对于购房者都是真金白银的受益。经过最新这次新政之后,当前政策宽松程度,超过2008年,仅仅低于1999年至2005年。其一,三四线城市去库存不可能一蹴而就,可能持续三年至五年。于是至少未来一两年,全国的房地产政策总体宽松格局不变。其中,作为重要工具的税收政策,也会保持宽松,并有进一步优惠的空间。其二,关于契税。总体来看,当前宽松程度超过2008年救市,未来税率继续下降的空间不大了。再降就接近于免税了。不过,由于大力支持农民进城购房,在这个环节仍存在一定优惠空间。

其三,关于二手房营业税。总体来看,当前宽松程度超过2008年救市,未来进一步优惠的空间也不大了,但是,由于这一税种最常拿出来用作调控工具,所以未来一两年,进一步优惠至:满1年免税,也是有可能的。另外,当前政府正在推进营改增,房地产业还未完成,主要是针对企业。按照财税改革的方针,个人营业税也应取消。因为二手房交易的营业税、个人所得税、土地增值税(2008年暂停至今),有重复征税之嫌。万税之国,必须简税!还有,营业税暂行条例于1993年出台,那时我国还没全面房改,绝大部分城镇居民住的房子还是公房,而如今中国城镇住房私有率达9成,二手房交易绝大部分都是商品房。时代大变、行业巨变,原来的税法已不适合现状。

 

契税政策演变史
1997年,《中华人民共和国契税暂行条例》:转移土地、房屋权属,承受的单位和个人缴纳契税。包括:1、国有土地使用权出让;2、土地使用权转让(不包括农村集体土地承包经营权的转移),包括出售、赠与和交换;3、房屋买卖;4、房屋赠与;5、房屋交换。契税税率为3-5%。1999年,《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》:为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担,积极启动住房二级市场,个人购买自用普通住宅,暂减半征收契税。2008年12月,131号文:首次购买90平方米及以下普通住房,税率下调到1%。(另外,对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税)。

 

2010年9月,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,减半征收契税;购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。2016年2月,对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。小结:由上表可知,契税经历了五次变化,经过最新的这次变化之后,首套房与二套当中的90平米以下的税率,为历史最低,也即优惠程度处于历史最高水平。二套当中90平米以上的,非普通住宅部分,已处于历史最低,而普通住宅部分,略低于1999年至2008年。


  二手房营业税政策演变史

1993年,《中华人民共和国营业税暂行条例》:提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税人,应当依照本条例缴纳营业税。房屋税率为5%。1999年,关于调整房地产市场若干税收政策的通知:为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担,积极启动住房二级市场,对个人购买并居住超过1年的普通住宅免征;不足1年的普通住宅,按销售价减去购入原价后的差额计征;个人自建自用住房,销售时免征营业税。2005年5月,新国八条:不足2年的住房,全额征收营业税;普通住房超过2年,免征;非普通住房超过2年,按差额征税。


  2006年5月,国六条细则:不足5年,全额征收营业税;普通住房超过5年免征营业税;非普通住房超过5年,差额征收营业税。2008年12月,131号文:普通住房超过2年免征;普通住房不足2年差额征收。暂定实行一年。2009年12月,新政策:不足5年的非普通住房全额征收;超过5年的非普通住房或者不足5年的普通住房,差额征收;超过5年普通住房免征。2015年3月,3.30新政:不足2年,全额征收;2年以上的非普通住房差额征收;2年以上(含2年)的普通住房免征。2016年2月,三部委新政:不足2年,全额征收;2年以上,免征。

 

关于十三五(2016-2020):

1、到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番,“十三五”时期经济年均增长保持在6.5%以上。2、要深入推进以人为核心的新型城镇化,实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户,完成约1亿人居住的棚户区和城中村改造,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。到2020年,常住人口城镇化率达到60%、户籍人口城镇化率达到45%。3、完善住房保障体系,城镇棚户区住房改造2000万套。

 

关于2016年:

1、GDP:国内生产总值增长6.5%—7%,居民消费价格涨幅3%左右。2、货币政策:稳健的货币政策要灵活适度。今年广义货币M2预期增长13%左右,社会融资规模余额增长13%左右。要统筹运用公开市场操作、利率、准备金率、再贷款等各类货币政策工具,保持流动性合理充裕,疏通传导机制,降低融资成本。3、继续完善人民币汇率市场化形成机制,保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。4、城镇化:今年重点抓好三项工作。

 

一是加快农业转移人口市民化。深化户籍制度改革,放宽城镇落户条件,建立健全“人地钱”挂钩政策。扩大新型城镇化综合试点范围。居住证具有很高的含金量,要加快覆盖未落户的城镇常住人口,使他们依法享有居住地义务教育、就业、医疗等基本公共服务。发展中西部地区中小城市和小城镇,容纳更多的农民工就近就业创业,让他们挣钱顾家两不误。

 

二是推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套,提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,住房刚性需求和改善性需求,因城施策化解房地产库存。建立租购并举的住房制度,把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。

 

三是加强城市规划建设管理。增强城市规划的科学性、权威性、公开性,促进“多规合一”。开工建设城市地下综合管廊2000公里以上。积极推广绿色建筑和建材,大力发展钢结构和装配式建筑,提高建筑工程标准和质量。打造智慧城市,改善人居环境,使人民群众生活得更安心、更省心、更舒心。

 

3次提到房地产:

1、推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。(2016年)2、因城施策化解房地产库存。(2016年)3、全面实施营改增,从5月1日起,将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。(2016年)4、财税改革:全面实施营改增,从5月1日起,将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保所有行业税负只减不增。

 

10次提到住房:

1、城镇保障性安居工程住房建设4013万套,上亿群众喜迁新居。(十二五期间)2、完善住房保障体系,城镇棚户区住房改造2000万套。(十二五期间)3、城镇保障性安居工程住房基本建成772万套,棚户区住房改造开工601万套,农村危房改造432万户,一大批住房困难家庭圆了安居梦。(2015年)4、今年棚户区住房改造600万套,提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,住房刚性需求和改善性需求,因城施策化解房地产库存。建立租购并举的住房制度,把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。(2016年)

 

中国经济工作会议的详述内容:

化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

 

附录:2005-2016年历年政府工作报告中的房地产内容

2016年政府工作报告

推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套,提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,适应住房刚性需求和改善性需求,因城施策化解房地产库存。建立租购并举的住房制度,把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。

2015年政府工作报告

稳定住房消费。加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740万套,其中棚户区改造580万套,增加110万套,把城市危房改造纳入棚改政策范围。农村危房改造366万户,增加100万户,统筹推进农房抗震改造。住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭,给予住房救助。坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

2014年政府工作报告

完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标,坚持分类指导、分步实施、分级负责,加大保障性安居工程建设力度,今年新开工70O万套以上,其中各类棚户区47O万套以上,加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具,采取市场化运作方式,为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入,提高建设质量,保证公平分配,完善准入退出机制,年内基本建成保障房48O万套,让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居。针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。做好房地产税立法相关工作。

2013年政府工作报告

加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。坚决抑制投机、投资性需求,抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系,健全房地产市场稳定健康发展长效机制。继续抓好保障性安居工程建设和管理,让老百姓住上放心房、满意房。今年城镇保障性住房基本建成470万套、新开工630万套,继续推进农村危房改造。

2012年政府工作报告

房地产市场调控处于关键阶段。继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施,进一步巩固调控成果,促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设,在确保质量的前提下,基本建成500万套,新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施,增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统,改革房地产税收制度,促进房地产市场长期平稳健康发展。

2011年政府工作报告

坚定不移地搞好房地产市场调控。加快健全房地产市场调控的长效机制,重点解决城镇中低收入家庭住房困难,切实稳定房地产市场价格,满足居民合理住房需求。一是进一步扩大保障性住房建设规模。今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套,改造农村危房150万户。重点发展公共租赁住房。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元,比上年增加265亿元。各级政府要多渠道筹集资金,大幅度增加投入。抓紧建立保障性住房使用、运营、退出等管理制度,提高透明度,加强社会监督,保证符合条件的家庭受益。二是进一步落实和完善房地产市场调控政策,坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。制定并向社会公布年度住房建设计划,在新增建设用地计划中,单列保障性住房用地,做到应保尽保。重点增加中小套型普通商品住房建设。规范发展住房租赁市场。严格落实差别化住房信贷、税收政策,调整完善房地产相关税收政策,加强税收征管,有效遏制投机投资性购房。加强房地产市场监测和市场行为监管,严厉查处各类违法违规行为。三是建立健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责,市县人民政府负直接责任。有关部门要加快完善巡查、考评、约谈和问责制度,对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,从而影响社会发展和稳定的地方,要追究责任。

2010年政府工作报告

促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求。一是继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元,比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套。扩大农村危房改造试点范围。各级政府要切实负起责任,严格执行年度建设计划,确保土地、资金和优惠政策落实到位。二是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应,加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场,倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法,抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。

2009年政府工作报告

促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施,稳定市场信心和预期,稳定房地产投资,推动房地产业平稳有序发展。加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施,争取用三年时间,解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度,适当提高中西部地区补助标准;今年拟安排430亿元,用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设。选择一些有条件的地区进行试点,把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设。积极发展公共租赁住房。落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。对符合条件的第二套普通自住房购买者,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策;对住房转让环节营业税,按不同年限实行有区别的税收减免政策。促进普通商品住房消费和供给,加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场,加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序,规范交易行为。帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围。深化城镇住房制度改革,满足居民多层次住房需求,努力实现居者有其屋的目标。

2008年政府工作报告

坚持加强对房地产市场的调控和监管,规范和维护市场秩序,促进房地产业持续稳定健康发展。三要综合运用税收、信贷、土地等手段,完善住房公积金制度,增加住房有效供给,抑制不合理需求,防止房价过快上涨。四要加强市场监管,严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。同时,要加强农村住房建设规划和管理,切实解决农村困难群众住房安全问题。我们要坚定不移地推进住房改革和建设,让人民群众安居乐业。

2007年政府工作报告
  房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用,必须促进房地产业持续健康发展。加强房价监管和调控,抑制房地产价格过快上涨,保持合理的价格水平。

2006年政府工作报告

继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构,严格控制高档房地产开发,重点发展普通商品房和经济适用房。

2005年政府工作报告

重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。

 

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